Informacja dla klientów o umowie przedwstępnej

Prawidłowo określone istotne postanowienia umowy mają znaczący wpływ na jej ważność. Istotne postanowienia umowy są to takie postanowienia, które dotyczą jej najważniejszych kwestii (np. ceny sprzedaży, obowiązku wydania rzeczy kupującemu, określenia przedmiotu i wysokości czynszu najmu, określenia czynności prawnej zlecenia, określenia przedmiotu leasingu, itp.). Istotne postanowienia umowy (przedmiot umowy) powinny być zatem opisane wyczerpująco i możliwie dokładnie. Bez tych postanowień niemożliwe jest uznanie, że dana umowa w ogóle została zawarta, co w praktyce prowadzi do jej nieważności (np. strony ustaliły czynsz najmu lecz nie wskazały co jest przedmiotem najmu).

W szczególnych sytuacjach ważność umowy uzależniona jest od zachowania prawidłowej formy. Prawo przewiduje określoną formę dla danych typów umów. I tak, forma specjalna (akt notarialny, podpisy notarialnie poświadczone pod umową) jest zastrzeżona dla umów o znacznej doniosłości. Przykładowo umowa sprzedaży udziałów w spółce z o.o. albo sprzedaży przedsiębiorstwa powinna zostać zawarta z podpisami notarialnie poświadczonymi, zaś umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Bez zachowania szczególnej formy umowa jest nieważna.

Jeśli umowa nie ma formy aktu notarialnego to w razie gdybyście nie kupili np. mieszkania to zadatek przepada, ale sprzedający nie może dochodzić w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej (tj umowy sprzedaży). Niedoszły sprzedający może jednak żądać dodatkowo naprawienia szkody powstałej wskutek tego, że liczył na zawarcie umowy sprzedaży. Innej skutecznej możliwości z waszej strony nie ma jeśli nie dojdzie do porozumienia stron.

Od umowy odstąpić nie można jeśli w umowie nie zastrzeżono takiego prawa. Umowy takiej można co najwyżej nie wykonać albo rozwiązać za porozumieniem stron. W porozumieniu stron można zawrzeć DOWOLNE postanowienia np o braku roszczeń, bo obydwie strony muszą się zgodzić z treścią porozumienia. Jeśli macie zapisane prawo odstąpienia od umowy to być może tam zapisane są warunki jakie należy spełnić np zapłacić odstępne.

Zawarcie umowy kupna-sprzedaży prawa własności do nieruchomości, aby było skuteczne musi dokonać się wyłącznie w formie aktu notarialnego.

Inaczej jest z umową przedwstępną, w której strony jedynie zobowiązują się, że w przyszłości dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży tych praw. Mają wtedy wybór: zwykła forma cywilno-prawna lub forma aktu notarialnego.
Umowa przedwstępna – kiedy stosować?
Umowa przedwstępna zawierana jest przez stronę kupującą i sprzedającą, gdy z jakichś powodów nie może jeszcze dojść do zawarcia umowy ostatecznej. Może to być spowodowane np. brakiem środków finansowych i koniecznością zaciągnięcia kredytu przez kupującego, chęcią „zaklepania” sobie nieruchomości, która się jeszcze nie zmaterializowała (np. dom w trakcie budowy), czekaniem na wydzielenie działki lub istnieniem w księdze wieczystej zapisów wymagających usunięcia.
Jakie zabezpieczenie (gwarancje, że dojdzie do umowy przenoszącej prawa) daje nam zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie cywilnoprawnej? Wpłacony przez zobowiązującego się kupić nieruchomość zadatek – o ile strony nie umówią się inaczej – przepadnie chcącemu uniknąć zawarcia umowy ostatecznej, a od sprzedającego, który unika przeniesienia własności domagać się można zwrotu tegoż zadatku w podwójnej wysokości.
Mając umowę w tzw. „zwykłej” formie z powodzeniem możemy ubiegać się o kredyt hipoteczny w zdecydowanej większości banków.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – wady i zalety


Co dodatkowo zyskujemy (a co tracimy) zawierając umowę przedwstępną u notariusza (w formie aktu notarialnego)? Ogólnie rzecz biorąc mamy umowę mocniejszą, mogącą wywołać więcej skutków prawnych (korzystnych dla nas lub nie). Pierwszym podstawowym jest to, że mając akt notarialny skutecznie przymuszamy kontrahenta do zawarcia umowy ostatecznej, bo jeżeli by tego nie zrobił – możemy iść do sądu, który wyda orzeczenie zastępujące jego oświadczenie woli). Trwa to co prawda jakiś czas, ale umieszczając dodatkowo w akcie notarialnym (mowie przedwstępnej) tzw. „trzy siódemki” (Art.777 kodeksu cywilnego – dobrowolne poddanie się przez kontrahentów egzekucji komorniczej) znacznie przyspieszamy osiągnięcie celu jakim jest uzyskanie zapłaty ceny lub wejście w posiadanie nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że jest to broń obosieczna – jeżeli my będziemy się chcieli wycofać z umowy, wtedy drugiej stronie przysługiwać będą te dodatkowe środki przymuszania.
Zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego możemy, jako przyszli nabywcy, złożyć wniosek
do sądu o ujawnienie w księdze wieczystej naszego roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości. Jeżeli zgłosimy taką chęć u notariusza, ten sformułuje wniosek od razu w akcie notarialnym i sam dokona reszty formalności. Zabieg ujawnienia w księdze wieczystej naszego roszczenia daje nam pełną gwarancję nabycia praw do danej nieruchomości.

Przewaga aktu notarialnego przejawia się też w tym, że sporządzony jest przez profesjonalistę. Jeżeli umowę zawieramy korzystając z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami – prawdopodobieństwo błędów jest nikłe, ale jeżeli formułujemy ją sami może ona posiadać istotne braki lub niedociągnięcia. Jeszcze gorzej dla kupującego, gdy zawiera umowę przedwstępną na formularzu profesjonalnego sprzedawcy (np. deweloper) – taki dokument zabezpieczać będzie przede wszystkim jego interesy.

Ważność umowy
Jest to zasadnicza różnica. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ma większą ważność aniżeli zwykła umowa cywilnoprawna. Wynika to z faktu, iż w razie niewykonania przez jedną ze stron postanowień umowy zawartej w formie aktu, druga strona może domagać się swoich praw przed sądem. W takiej sytuacji strona występuje z powództwem o zastępcze oświadczenie woli. Prawomocne orzeczenie sądowe zastępuje oświadczenie woli uchylającej się strony. Innymi słowy, oznacza to, iż każda ze stron w sytuacji gdy druga uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, może wystąpić na drogę sądową i domagać się zawarcia tej umowy. Dlatego też umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego sugerowana jest osobom zdecydowanym co do zakupu danej nieruchomości. Jeżeli natomiast, z jakiś względów bierzemy pod uwagę iż może nie dojść do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, proponuję zawrzeć zwykłą umowę pisemną. W przypadku takiej umowy, jeżeli nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, pozostaje stronom rozliczenie zadatku/zaliczki oraz ewentualne roszczenie odszkodowawcze. Zakres odszkodowania obejmować może zwrot wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, tj. np.: koszty sporządzenia umowy, koszty podróży w celu jej zawarcia, opłaty skarbowe, sądowe.

Koszty
Warto też wziąć pod uwagę koszty zawarcia obu umów. W przypadku umowy przedwstępnej notarialnej musimy się liczyć z taksą notarialną. W zależności od ustaleń, zazwyczaj pokrywa ją strona kupująca. W przypadku umowy cywilnoprawnej sporządzenie tej umowy i zredagowanie jej treści jest po stronie osób zainteresowanych jej zawarciem.

Zadatek a zaliczka
Zarówno w umowie przedwstępnej w formie aktu notarilanego, jak i cywilnoprawnej może występować zadatek lub zaliczka. Pojęcie zadatku uregulowane jest w Kodeksie Cywilnym i stanowi, iż w sytuacji gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może odstąpić od umowy i zachować zadatek, a jeżeli sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Natomiast w przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony. Zasada ta dotyczy również sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony lub za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi. W przypadku wykonania umowy, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała.
Zaliczka natomiast, to kwota wpłacona na poczet przyszłych należności i nie jest, tak jak zadatek, formą zabezpieczenia wykonania umowy. Stanowi jedynie część ceny. Zaliczka tym różni się od zadatku, iż zawsze jest zwrotna (chyba że strony umowy postanowią inaczej). Oznacza to, iż w sytuacji, gdy umowa nie dojdzie do skutku, każda ze stron ma obowiązek zwrotu drugiej otrzymanego przez nią wcześniej świadczenia.

Bezpieczeństwo
Podsumowując, umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego i umowa cywilnoprawna znacząco się od siebie różnią, a wybór formy może mieć znaczenie dla określenia skutków prawnych, jakie ta umowa będzie wywoływać w przyszłości. Dlatego tak ważne jest wcześniejsze dokładne przeanalizowanie obu form, zanim podejmie się decyzję, którą z nich wybrać.


Umowa przedwstępna powinna być zawarta w momencie, kiedy z jakiegoś powodu nie można od razu podpisać właściwej umowy kupna-sprzedaży.
Powodem takim mogą być formalności związane z uzyskaniem przez kupującego kredytu w banku, konieczność przeprowadzenia postępowania spadkowego po zmarłym właścicielu, uzupełnienie braków w dokumentacji, długotrwałe procedury związane z podziałem działki. Celem umowy przedwstępnej jest potwierdzenie przez kupującego i sprzedającego, że w przyszłości transakcja dojdzie do skutku na określonych warunkach.

Co wybrać: umowę cywilno-prawną, czy umowę w formie aktu notarialnego?

Umowę przedwstępną można podpisać zarówno w formie pisemnej (umowa cywilno-prawna) jak i w formie aktu notarialnego. Obie są ważne, jednak ich skutki prawne są zupełnie inne. Na czym polega różnica? Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, to w przypadku, kiedy jedna ze stron, które zobowiązały się do zawarcie umowy właściwej, będzie uchylała się od jej zawarcia, druga strona może dochodzić zawarcia umowy właściwej w sądzie. Jeśli natomiast umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie zwykłej umowy pisemnej, w przypadku uchylania się od zobowiązania przez jedną stronę, druga nie może dochodzić zawarcia właściwej umowy sprzedaży na drodze sądowej, może jedynie domagać się od drugiej strony odszkodowania. Jeżeli do sprzedaży nie doszło z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek, jeśli taki został wpłacony. Jeśli do sprzedaży nie doszło z winy sprzedającego kupujący, jeśli wpłacił zadatek może żądać zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej. Jeżeli strony umowy określiły karę umowną, strona pokrzywdzona można żądać jej wypłaty.

Podsumowując można stwierdzić, że choć obie umowy są ważne, tylko umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego gwarantuje, że dojdzie ostatecznie do podpisania umowy kupna-sprzedaży.

Trzeba jednak pamiętać, że taka umowa zobowiązuje w takim samym stopniu obie strony, jedną do sprzedaży, a drugą do zakupu nieruchomości.

Informacje, które powinna zawierać umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna, aby spełniać swoją rolę, powinna zawierać kilka istotnych informacji:

Strony umowy.
Jeśli umowę podpisują między sobą osoby fizyczne trzeba podać imiona, nazwiska, daty urodzenia, imiona rodziców, adresy zamieszkania, numery dokumentów tożsamości, numery PESEL. Warto pamiętać, że w przypadku osób pozostających w związku małżeńskim jako strona sprzedająca powinni widnieć oboje małżonkowie, chyba że istnieje między nimi rozdzielność majątkowa lub nieruchomość została nabyta przed zawarciem małżeństwa (pochodzi z majątku osobistego jednego z małżonków). Jeśli osoby fizyczne prowadzą działalność gospodarczą obok nazwisk należy podać nazwę tej działalności i numer NIP. Osoby takie powinny przedstawić odpis zaświadczenia z ewidencji działalności gospodarczej. W przypadku spółek konieczne jest wskazanie nazwy spółki, adresu siedziby, numeru wpisu do KRS i osoby uprawnionej do reprezentacji.

Przedmiot umowy.
W umowie trzeba dokładnie określić nieruchomość, której umowa dotyczy, czyli rodzaj nieruchomości, jej położenie (województwo, powiat, gmina, miejscowość, ulica), powierzchnię, numer księgi wieczystej, ilość i rodzaj pomieszczeń, z których się składa, w tym również np. piwnicę, garaż.

Cena i płatność.
Strony powinny również określić w umowie przedwstępnej dokładną cenę sprzedaży oraz sposób płatności (gotówka czy przelew, środki własne czy kredyt bankowy) oraz doprecyzować termin płatności całości lub kolejnych rat.
Termin zawarcia umowy właściwej. Termin zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży powinien zostać określony w taki sposób, by nie budził wątpliwości, najlepiej poprzez wskazanie daty kalendarzowej. To ważne w przypadku, kiedy nie dojdzie do podpisania umowy, od tego terminu bowiem liczyć się będzie termin 1 roku, w ciągu którego można dochodzić od drugiej strony odszkodowania bądź zawarcia umowy w sądzie.
Należy zaznaczyć, że ustawodawca przewidział dość krótki okres przedawnienia roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej, który wynosi jedynie rok. Dwanaście miesięcy musi wystarczyć zarówno na dochodzenie odszkodowania, jak i zawarcie transakcji przyrzeczonej.

Elementy niezbędne w umowie przedwstępnej
Kwestie związane z zawarciem umowy przedwstępnej reguluje Kodeks cywilny. Umowa przedwstępna jest to umowa, na podstawie której jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienie umowy przyrzeczonej.
Powyższy zapis oznacza, że umowa przedwstępna, jaką podpiszą strony, jest ważna wtedy, gdy będą w niej zawarte niezbędne postanowienia takiej umowy. Informacje na temat niezbędnych postanowień umowy można znaleźć w przepisach Kodeksu cywilnego, który określa, jakie elementy musi zawierać np. umowa
sprzedaży czy zamiany. Jeśli zatem mamy do czynienia z umową sprzedaży mieszkania, w umowie przedwstępnej muszą znaleźć się takie elementy, jak: przedmiot umowy oraz cena sprzedaży. Jeśli zatem przedwstępna umowa sprzedaży nie będzie zawierać wskazanych wyżej elementów, nie będzie można uznać, że umowa przedwstępna została skutecznie zawarta. W umowie przedwstępnej strony zapisują warunki, które muszą być spełnione, aby została zawarta umowa przyrzeczona, czyli ostateczna.

Możliwe jest także zawarcie umowy przedwstępnej na rzecz osoby trzeciej, co jest podkreślane w orzecznictwie sądowym.

Dodatkowe postanowienia w umowie przedwstępnej
Strony zawierające umowę przedwstępną mają prawo wprowadzić do niej także dodatkowe postanowienia, nieobowiązkowe, które dają prawo odstąpienia od umowy w razie braku ich realizacji. Zawsze jednak w umowie przedwstępnej muszą się znaleźć obowiązkowe postanowienia, czyli istotne postanowienia danej umowy, co w przypadku umowy sprzedaży oznacza określenie przedmiotu sprzedaży oraz jego ceny.
W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że z uwagi na fakt, iż zawarcie umowy przyrzeczonej stanowi przyczynę prawną umowy przedwstępnej, wada umowy przyrzeczonej powoduje nieważność umowy przedwstępnej (art. 58 § 1 k.c.), co podkreślił m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lutego 2007 r., sygn. akt I CSK 420/06.

Skutki zawarcia umowy przez osobę nieupoważnioną
Zdarzają się sytuacje, że umowę sprzedaży mieszkania podpisuje z nabywcą osoba nieupoważniona przez dewelopera. Jeśli osoba upoważniona do zawierania z klientami umów sprzedaży lokali nie potwierdzi ważności takiej umowy, klient ma prawo wystąpić o odszkodowanie od osoby nieupoważnionej do zawierania umów. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują, że w razie braku potwierdzenia ten, kto zawarł umowę w cudzym imieniu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę, nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu (art. 103 § 3 k.c.). W takiej sytuacji ma również zastosowanie przepis art. 415 k.c., który przewiduje obowiązek naprawienia szkody przez osobę, która ze swojej winy wyrządziła komuś szkodę. Osoba zobowiązana do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (art. 361 k.c.). Jeśli przepisy prawa lub postanowienia umowy nie przewidują inaczej, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Czy konieczne jest określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej?
Przepisy przewidują, że w umowie przedwstępnej nie musi być zapisany termin zawarcia umowy ostatecznej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Może się zdarzyć, że każda ze stron umowy przedwstępnej wyznaczyła inny termin zawarcia umowy przyrzeczonej – w takim wypadku, jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie (art. 389 § 2 k.c.).
Przepisy regulują także sytuację skutków braku wyznaczenia przez strony terminu zawarcia umowy ostatecznej. Jeżeli bowiem w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Jeśli umowa przedwstępna zawiera termin zawarcia umowy przyrzeczonej, musi być on określony precyzyjnie. Nie może to nastąpić przez ogólne zapisy, np. że podpisanie umowy nastąpi „po przygotowaniu przez sprzedającego kompletu dokumentów koniecznych do sporządzenia umowy”, jest to bowiem sformułowanie zbyt ogólne, nie mówiące, w jakim terminie i jakie dokumenty ma przygotować strona, co podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 4 grudnia 2003 r., sygn. akt II CK 3010/02.
Jeżeli umowa przedwstępna spełnia warunki konieczne dla ważności umowy przyrzeczonej, upływ określonego w niej terminu nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, co zaakcentował Sąd Najwyższy w wyroku z 27 stycznia 2000 r., sygn. akt II CKN 707/98.

W jaki sposób można zabezpieczyć zawarcie umowy ostatecznej?
Powszechnie stosowanym zabezpieczeniem realizacji warunków zawartych w umowie przedwstępnej oraz dojścia do skutku umowy przyrzeczonej jest zapisanie w umowie przedwstępnej postanowień dotyczących
zadatku. W takiej sytuacji, jeśli przy zawarciu umowy został wręczony zadatek, a druga strona nie wykona postanowień umowy, druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 k.c.).
Powyższe oznacza, że w razie, gdyby do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy kupującego mieszkanie, sprzedający może zatrzymać otrzymany zadatek. Natomiast jeśli do zawarcia umowy ostatecznej nie doszło z winy sprzedającego, sprzedający musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Strony umowy przedwstępnej mogą także uregulować kwestie dotyczące zadatku inaczej, niż przewidują to przepisy Kodeksu cywilnego. Przepisy nie określają, w jakiej wysokości ma być dany zadatek, co oznacza, że strony umowy mogą go ustalić w dowolnej wysokości. Zadatek może być dany w znacznej kwocie, jednak nie może mieć on wyższej wysokości niż wartość świadczenia głównego, na jakie opiewa sama umowa.

Zadatkiem jest świadczenie dawane przy zawieraniu umowy. Powstają w związku z tym wątpliwości, czy można uznać za zadatek świadczenie, które daje jedna strona umowy drugiej, ale po zawarciu umowy. W tej kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 22 kwietnia 2004 r., sygn. akt II CK 172/03. W wyroku tym Sąd Najwyższy orzekł, że fakt dania zadatku po zawarciu umowy nie odbiera mu cech zadatku, jeżeli w umowie strony określiły taki jego charakter, a jedynie ustaliły późniejszy termin jego wręczenia.

W razie, gdy umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron, wówczas strona, która od umowy nie odstąpiła, może dochodzić nie tylko zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, ale także odszkodowania z tytułu niewykonania umowy na zasadach ogólnych z Kodeksu cywilnego, czyli naprawienia szkody w pełnej wysokości.

W niektórych wypadkach zadatek ulega zwrotowi.
Zadatek powinien zostać zwrócony, a strona umowy nie może domagać się od drugiej zapłaty dwukrotnej wysokości zadatku w sytuacji, gdy:
- umowa zostaje rozwiązana (dotyczy to także wypadku, gdy umowa zostanie rozwiązana przez sąd);
- niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności;
- niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony umowy (np. obie strony nie spełniły warunków zawarcia umowy ostatecznej, zawartych w umowie przedwstępnej).
Jeśli umowa zostanie zrealizowana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała.

Skutki nie zawarcia umowy przyrzeczonej
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 k.c.). Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Uchylanie się od zawarcia umowy przedwstępnej oznacza bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej. Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej to świadome działanie lub zaniechanie, zmierzające do bezpodstawnego nie zawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenie się z takim skutkiem. Jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, a przede wszystkim wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Jeśli strona umowy przedwstępnej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może na drodze sądowej domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji wyrok sądu stwierdzający obowiązek drugiej strony do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej skutkuje zawarcie tej umowy i zastępuje tę umowę.


Bardzo częste są sytuacje, że po zawarciu umowy przedwstępnej mają miejsce okoliczności niezależne od stron, które uniemożliwiają im zawarcie umowy ostatecznej. Taką okolicznością może być
np. fakt nieotrzymania kredytu przez jedną ze stron umowy na sfinansowanie zakupu nieruchomości, mimo wcześniejszej promesy banku.
Jak podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 r., sygn. akt I V CK, fakt, że powódka starała się o kredyt bankowy, lecz nie otrzymała przed zawarciem umowy przyrzeczonej środków pieniężnych, zwalnia ją od odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia tej umowy.

Czy od umowy przedwstępnej należy płacić podatek?
Podatek płaci się od umów zawartych, np. od umowy sprzedaży nieruchomości. Katalog czynności prawnych, które podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych, zawiera art. 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r., nr 101, poz. 649 z późn. zm., dalej: u.p.c.c.). Jest to katalog zamknięty, co oznacza, że czynności cywilnoprawne, których nie zawiera art. 1 u.p.c.c. nie podlegają temu podatkowi. Art. 3 ust. 2 u.p.c.c. przewiduje, że jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność. Oznacza to, że zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Dopiero zawarcie ostatecznej umowy, np. sprzedaży, będzie powodowało po stronie kupującego obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.


Jerzy St. Sztorc

Co to są immisje ?

Z artykułu 144 KC wynika iż często określone działania właściciela na jego nieruchomości mogą mieć wpływ na korzystanie z innej nieruchomości. Zależnie od tego jaki charakter przyjmą te działania będziemy mieli do czynienia bądź z immisjami bezpośrednimi bądź pośrednimi.
Te pierwsze charakteryzują się bezpośrednim naruszeniem cudzej własności np. skierowanie za pomocą rynny wody deszczowej bezpośrednio na cudzą nieruchomość. Jak wskazuje się powszechnie w doktrynie immisje bezpośrednie są zawsze zakazane i stosuje się wobec nich roszczenie negatoryjne z art. 222 §2 k.c. bez jakichkolwiek ograniczeń występujących w art. 144 k.c. (do działań określanych jako immisje bezpośrednie art. 144 k.c. nie ma zastosowania).
Immisje pośrednie zaś wynikają w sposób naturalny z korzystania z nieruchomości (nie są celowe). Są to np. hałas powstały w okolicznym tartaku, czy nieprzyjemny zapach pochodzący ze spalarni śmieci.

W doktrynie powszechne są następujące podziały immisji pośrednich:

-immisje pozytywne i negatywne
W pierwszym przypadku będą to wszelkie hałasy, zapachy, wibracje, fale elektromagnetyczne szkodliwe dla zdrowia i wszelkie inne cząsteczki materialne i rodzaje energii Jako przykład immisji negatywnych można wskazać zasłanianie światła przez budynek

-immisje materialne i niematerialne
Immisje niematerialne polegają na negatywnym oddziaływaniu na psychikę. Należy zaznaczyć iż również immisje materialne będą niekiedy miały, w przypadku ich długotrwałego istnienia, pośredni wpływ na psychikę np. cyklicznie powtarzający się hałas w godzinach nocnych. Część środowiska naukowego uważa, że do zakresu zastosowania art. 144 k.c. nie należy włączać immisji niematerialnych gdyż do ochrony przed nimi powinno się stosować art. 23 i 24 k.c. ( ochrona dóbr osobistych)

Art. 144 k.c. dotyczy nieruchomości sąsiednich. W myśl art. 46 k.c. nieruchomości to przede wszystkim grunty. Mogą nimi być na mocy przepisów szczególnych także budynki i lokale i w takiej sytuacji również do nich może być stosowany art. 144 k.c. Ważne jest również zdefiniowanie pojęcia nieruchomość sąsiednia. W potocznym znaczeniu jest to nieruchomość granicząca z inną. Jednakże jest niewystarczające. Od właściwego zaliczenia danej nieruchomości jako sąsiedniej w stosunku do nieruchomości zakłócającej korzystanie z niej zależy czy jej właściciel uzyska legitymację czynną do dochodzenia roszczenia z art. 222 § 2 k.c. Reasumując za nieruchomość sąsiednią należy uznać każdą, która znajduje się w obrębie szkodliwego wpływu.
Komentarz do art. 144 KC - Immisje w stosunkach sąsiedzkich

art. 144 KC
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

A. UWAGI OGÓLNE DO PRZEPISU
Przepis ten statuuje obowiązek znoszenia oddziaływań wychodzących z nieruchomości sąsiednich i tym samym decyduje o istnieniu lub nieistnieniu roszczenia negatoryjnego z art. 222 § 2 KC.
Postuluje się także aby art. 144 KC decydował także o bezprawności oddziaływań na środowisko, o której mowa w art. 323 ust. 1 PrOchrŚrodow. Konsekwentnie więc powinno się przyjąć, że może być on okolicznością wyłączającą bezprawność roszczeń deliktowych opartych na zasadzie winy (art. 415 KC i inne). Nie ma natomiast zastosowania w systemie roszczeń opartych na zasadzie ryzyka (w szczególności art. 435 KC), gdyż w tych regulacjach bezprawność nie jest przesłanką odpowiedzialności.

B. OKOLICZNOŚCI RODZĄCE OBOWIĄZEK TOLEROWANIA IMMISJI
Obowiązek tolerowania ingerencji w prawo własności wynikający z art. 144 KC zachodzi wówczas, gdy mamy do czynienia z oddziaływaniem pomiędzy nieruchomościami sąsiednimi.

1. Sąsiedztwo nieruchomości
Nieruchomości muszą pozostawać w sąsiedztwie. Nieruchomość sąsiednia to jednak nie tylko nieruchomość bezpośrednio granicząca z tą, na której dokonuje się działań, ale i ta nieruchomość, która wprawdzie nie ma z nią bezpośredniej styczności ale na której są odczuwalne oddziaływania

2. Imisje pośrednie
Art. 144 KC obejmuje tylko imisje pośrednie, gdyż imisje bezpośrednie są zakazane na mocy art. 140 KC. Imisje pośrednie stanowią uboczny skutek działalności właściciela, do której właściciel jest uprawniony na mocy art. 140 KC.
Spośród imisji pośrednich art. 144 KC obejmuje imisje pozytywne (oddziaływanie wprost na nieruchomość sąsiednią przez imisję substancji lub energii), imisje negatywne (polegające na tamowaniu przenikania na nieruchomość sąsiednią określonych energii, np. światła słonecznego) oraz imisje materialne (gdy następuje przenikanie na sąsiednią nieruchomość cząstek materii – pyłów lub gazów – lub pewnych sił – hałasów i wstrząsów).
Sporne jest natomiast zastosowanie art. 144 do imisji niematerialnych (idealnych), polegających na oddziaływaniu na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej, w szczególności na jego poczucie bezpieczeństwa, estetyki albo niezależności. Większość opowiada się za stosowaniem w tym wypadku art. 23 KC i następne. W sytuacji gdy imisje materialne oddziałują również na sferę psychiczną właściciela nieruchomości możliwy jest zbieg roszczeń z art. 222 § 2 KC w związku z art. 144 KC z roszczeniami z ochrony dóbr osobistych (postanowienie SN z 10.4.2002, IV CZ 29/02 (OSP z 2003 r. nr 4, po. 52)).

3. Brak przekroczenia przeciętnej miary
Obowiązek znoszenia imisji pośrednich trwa tak dopóty, dopóki nie przekraczają one tzw. przeciętnej miary korzystania z nieruchomości. Tą przeciętną miarę ustala się biorąc pod uwagę dwa czynniki:
• społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości oraz
• stosunki miejscowe.

a. czynnik: społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości
Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika przede wszystkim z przeznaczenia nieruchomości wg planów zagospodarowania przestrzennego uchwalonych zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rozporządzenie wykonawcze do tej ustawy (rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 23.8.2007 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego∞) wymienia w załączniku 1 następujące przeznaczenia terenów:
• tereny zabudowy mieszkaniowej,
• tereny zabudowy usługowej,
• tereny użytkowane rolniczo,
• tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej,
• tereny zieleni i wód,
• tereny komunikacji oraz
• tereny infrastruktury technicznej

b. czynnik: stosunki miejscowe
Stosunki miejscowe to czyli aktualnie i przyjęty przez większość sposób używania nieruchomości na pewnym terenie
Powstaje pytanie o skutki braku planu zagospodarowania przestrzennego, co jest sytuacją nader często jeszcze spotykaną. W takim wypadku powinien być rozstrzygający faktyczny charakter obszaru, na którym położone są nieruchomości, określony przez rzeczywisty sposób użytkowania nieruchomości położonych na jego obszarze przez większość osób go zasiedlających.


Jerzy St. Sztorc

Właściciel nieruchomości może swobodnie nią rozporządzać bez ograniczeń, nawet jeśli
jest ona przedmiotem najmu lub dzierżawy. Tym samym, w trakcie trwania umowy najmu
lub dzierżawy może dojść do sprzedaży takiej nieruchomości.
Jak wówczas kształtują się roszczenia najemcy (dzierżawcy) z tytułu poczynionych na
taką nieruchomość nakładów?
Czy przysługują mu nadal roszczenia o ich zwrot?
Do kogo można kierować takie roszczenia – do zbywcy czy nabywcy nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości w trakcie umowy najmu


Okoliczność, że nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy, nie wyklucza możliwości jej sprzedaży. Najemca lub dzierżawca nie mogą się takiej sprzedaży sprzeciwić.

W wyniku sprzedaży, umowa najmu nie wygasa i co do zasady, trwa przez okres ustalony z pierwotnym wynajmującym (wydzierżawiającym), choć w pewnych przypadkach, nabywca takiej nieruchomości może ją wypowiedzieć wcześniej, z zachowaniem ustawowych terminów.
W wyniku sprzedaży nieruchomości, w miejsce dotychczasowego wynajmującego wchodzi nabywca. Dlatego sprzedaż nieruchomości w czasie trwania umowy może rodzić wątpliwości w zakresie poczynionych przez najemcę lub dzierżawcę nakładów na taką nieruchomość. Skoro bowiem nieruchomość została zbyta wraz z nakładami, a co do zasady roszczenia z tytułu poczynionych ulepszeń zgłaszać można po zakończeniu umowy i wydaniu właścicielowi przedmiotu najmu lub dzierżawy, to oczywistym wydaje się, że podmiotem, do którego należy je kierować, będzie nabywca takiej nieruchomości. Jak się jednak okazuje, wybór podmiotu, do którego należy kierować takie roszczenia, zależy wyłącznie od rodzaju nakładów.

Kodeks cywilny wyróżnia dwa rodzaje nakładów: konieczne i ulepszenia, a doktryna i orzecznictwo dopuszczają jeszcze trzeci rodzaj nakładów mających charakter zbytkowy.

Nakłady konieczne

Przez nakłady konieczne rozumie się takie nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej, jak np. remonty i naprawy, bieżące podatki i inne publiczne daniny.

Przypomnieć należy, że obowiązek utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez okres trwania najmu (dzierżawy) spoczywa na wynajmującym. Tym samym, skoro najemca czyni na rzecz nakłady, które powinien ponieść wynajmujący (wydzierżawiający), to roszczenia o ich zwrot powstają z chwilą ich poczynienia. Najemca nie musi zatem czekać aż do zakończenia umowy najmu ze zgłoszeniem żądania zwrotu mu równowartości poczynionych nakładów koniecznych. Skoro tak, to wszelkie roszczenia o zwrot nakładów koniecznych, w przypadku sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu, powinny być zatem kierowane do zbywcy, a nie do nabywcy.

Inaczej ma się rzecz z nakładami mającymi charakter ulepszający i zbytkowy.

Nakłady ulepszające

Nakłady ulepszające (użyteczne) nie służą utrzymaniu przedmiotu najmu w należytym stanie, ale zmierzają do poprawienia jego jakości i zwiększenia jego wartości.

Ocena, czy przedmiot najmu w wyniku poczynionych nakładów zwiększył swoją wartość, a jeśli tak to o ile, możliwa będzie dopiero po zwróceniu przedmiotu najmu wynajmującemu w wyniku zakończenia stosunku najmu. Tym samym, do nabywcy należeć będzie decyzja, czy chce on zachować ulepszenia za zwrotem najemcy ich wartości, czy też żądać przywrócenia przez najemcę stanu poprzedniego. Z tych powodów, bezzasadne i bezskuteczne jest kierowanie roszczeń o zwrot poczynionych na przedmiot najmu nakładów ulepszających do poprzedniego wynajmującego (wydzierżawiającego). Nawet zatem w przypadku umowy zawartej na bardzo długi okres czasu, zwrotu ulepszeń najemca będzie mógł żądać od wynajmującego dopiero po zakończeniu stosunku najmu.

Nakłady zbytkowe

Nakłady zbytkowe, służą nadaniu przedmiotu najmu wyglądu lub charakteru odpowiadającego szczególnemu upodobaniu tego, kto ich dokonuje.

Nakładami zbytkowymi są te, które służą celom luksusu, z reguły o znacznej wartości. Będą one przeważnie również zwiększały wartość przedmiotu najmu, ale mogą być z punktu widzenia aktualnego bądź przyszłego właściciela nieruchomości zupełnie zbyteczne czy też całkowicie sprzeczne z jego upodobaniami. Roszczeń z tytułu poczynienia takich nakładów najemca tym samym nie może zgłaszać w trakcie trwania umowy najmu, albowiem czyni je na własne ryzyko. Decyzja, co do tego, czy nakłady te po zwrocie przedmiotu stosunku najmu mają zostać na wynajmowanej nieruchomości, czy też najemca ma je od przedmiotu najmu odłączyć i zabrać – będzie należała ostatecznie do wynajmującego. W związku z powyższym, roszczenia z tytułu poniesienia tych nakładów można zgłaszać dopiero po zwrocie przedmiotu najmu wynajmującemu. Roszczenia te będą zatem każdorazowo kierowane do nabywcy nieruchomości.


Roszczenia o zwrot wartości nakładów przedawniają się w terminie roku od dnia zwrotu przedmiotu najmu wynajmującemu.


Kwestię nakładów można określić w umowie

Należy zaznaczyć, że powyższe rozważania znajdą zastosowanie wyłącznie w przypadku, gdy strony nie postanowiły inaczej w łączącej ich umowie najmu. Może być tak, że strony postanowią, że wszystkie nakłady, jakie będzie czynił najemca na przedmiot najmu, ponosi na własny koszt, a wynajmujący zwolniony będzie z obowiązku zwrotu mu ich równowartości po zakończeniu stosunku najmu.
Jest to praktyka częsta, zwłaszcza w sytuacji, gdy strony umawiają się na niższy niż zwyczajowo czynsz najmu w zamian za zobowiązanie najemcy do czynienia nakładów na najmowaną nieruchomość.

Podsumowanie

To rodzaj nakładów przesądza o tym, do którego podmiotu (zbywcy czy nabywcy) sprzedawanej nieruchomości będącej przedmiotem najmu należy kierować roszczenia o zwrot ich równowartości.

W przypadku nakładów koniecznych, które mają za zadanie utrzymać przedmiot najmu w należytym stanie, a tym samym obciążają wynajmującego, właściwym do kierowania takich nakładów będzie podmiot, który był wynajmującym na dzień ich poczynienia. Skoro nakłady konieczne zostały poniesione przed zbyciem nieruchomości, to właśnie do zbywcy powinny być kierowane wszelkie nakłady z tego tytułu. W przypadku nakładów ulepszających i zbytkowych, ich wartość będzie możliwa do ustalenia po zakończeniu stosunku najmu oraz zwrocie nieruchomości wynajmującemu. To do niego będzie należała decyzja, czy chce je zachować czy mają one zostać zabrane przez najemcę. Dlatego też, w przypadku zbycia nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu, podmiotem właściwym do kierowania roszczeń o zwrot wartości poczynionych nakładów użytecznych i zbytkowych będzie nabywca.


Na podstawie artykułu radcy prawnego Magdaleny Stanek-Sobczak, opracował : Jerzy St. Sztorc

Odpowiedź na to pytanie wbrew obiegowym przekonaniom nie jest trudna ani zawiła - chociaż rzeczywiście bardzo często niewłaściwie przedstawiana przez wszystkie strony procesu budowlanego
– od projektantów, deweloperów i wykonawców i producentów materiałów budowlanych ale także i notariuszy. Wbrew krążącym opiniom że ŚChE jest „nikomu niepotrzebne i spełnia jedynie wymogi unijne” – jest to ważny dokument, który prawidłowo sporządzony dostarcza danych do konkretnej, liczbowej oceny prawidłowości technicznej budynku/lokalu a także kosztów jego utrzymania co się wprost przekłada na wartość materialną nabywanej/wynajmowanej nieruchomości.
Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku/lokalu jest dokumentem urzędowym będącym w polskim obrocie prawnym od 2008 r. i dotyczy zarówno rynku wtórnego jak i pierwotnego bez względu na rok budowy obiektu.
Szczególnie istotne znaczenie mają Świadectwa dla uczestników rynku pierwotnego gdzie możliwości zastosowania przez deweloperów materiałów nie spełniających wymogów lub niższej jakości jest bardzo duża. Np. okno spełniające wymogi Warunków Technicznych 2021 kosztuje więcej jak tzw. zwykłe okno – różnica w cenie pozostaje u dewelopera a zwiększone koszty ogrzewania przez najbliższe kilkadziesiąt lat dotyczą nabywcy.
Zdarza się także że Świadectwa wykonują osoby nieupoważnione. Prawo ich wykonania mają wyłącznie specjaliści zarejestrowani w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej
Budynków : https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/rejestr-uprawnionych i tam też każde wykonane świadectwo musi być zgłoszone i wprowadzone.
Urzędowy Charakter Świadectwa oznacza dla nabywcy możliwość zgłaszania konkretnych bo opartych na danych liczbowych roszczeń w przypadku gdy stan faktyczny zakupionego budynku/lokalu nie odpowiada wymogom „Warunków Technicznych jakie muszą spełniać budynki…” W tej dziedzinie jest już sporo orzeczeń sądowych na korzyść nabywców.
Tak więc Świadectwo jest ważnym narzędziem kontroli jakości i wręcz wymuszania, szczególnie na deweloperach, stosowania konkretnych, aktualnych, zgodnych z prawem budowlanym, rozwiązań technicznych korzystnych dla nabywców.
Trzeba też pamiętać iż organ budowlany nie może wydać pozwolenia na użytkowanie jeśli nie zostaną spełnione warunki określone w w/w „Warunkach technicznych jakie muszą spełniać budynki i ich usytuowanie czyli te same które są zawarte na Świadectwie.

Nowelizacja Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, ma wejść w życie 28 kwietnia br. Przewiduje ona istotne zmiany, dla wynajmujących i sprzedających min. domy i lokale mieszkalne.
Zmiany te oznaczają iż świadectwa charakterystyki energetycznej będą obowiązkowe przy sprzedaży i wynajmie a notariusz będzie zobowiązany odmówić dokonania czynności notarialnej w wypadku gdy sprzedający/wynajmujący nie przekaże Świadectwa Charakterystyki Energetycznej lokalu lub budynku nabywcy albo najemcy.

Jerzy St. Sztorc

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku/lokalu jest dokumentem urzędowym będącym w polskim obrocie prawnym od 2008 r. i dotyczy zarówno rynku wtórnego jak i pierwotnego bez względu na rok budowy obiektu.
Szczególnej ważne staje się podczas zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym czyli od dewelopera. Zawarte w nim informacje mają nas upewnić iż nabywany dom lub mieszkanie wykonane jest zgodnie z obowiązującymi przepisami budowlanymi a opłaty przede wszystkim za ogrzewanie nie spowodują bankructwa nabywcy.
Dokument ten mogą sporządzić wyłącznie specjaliści zarejestrowani w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków : https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/rejestr-uprawnionych
Aby szybko sprawdzić poprawność jego wykonania a tym samym wiarygodność zawartych w nim danych należy zwrócić uwagę na poniższe elementy :
1.
Każdy z uprawnionych specjalistów ma nadany swój unikalny numer pod którym figuruje w w/w Rejestrze. Stanowi on 2 człon nr ŚChE, kolejne to nr wykonanego wdanym roku świadectwa a na końcu rok jego wykonania il nr 1 pkt 1. Jeśli te dane nie pokrywają się z Rejestrem to mamy do czynienia ze świadectwem które sporządziła osoba nieuprawniona nawet jeśli ma inne uprawnienia budowlane.
2.
Często zdarza się że deweloperzy przedstawiają nabywcom mieszkań świadectwo nie nabywanego mieszkania a świadectwo całego budynku.
W tym przypadku wiersz z nazwą świadectwa musi mieć brzmienie jak na il 2 nr 2 czyli dla mieszkania

Świadectwo charakterystyki energetycznej części budynku a dla domu/szeregowca/bliźniaka
Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku
3.
Kolejnym elementem weryfikacji jest wiersz określający powierzchnię użytkową lub ogrzewaną konkretnego nabywanego mieszkania/domu. Często się zdarza, że deweloperzy wykonują tylko 1 świadectwo dla wszystkich mieszkań w danym budynku. Podana powierzchnia ogrzewana musi być idealnie zgodna z powierzchnią kupowanego mieszkania. Jeśli jest niezgodność to świadectwo nie dotyczy naszego mieszkania.il nr 1 pkt 2
4.
Następna ważna liczba to wartość wskaźnika energii końcowej czyli w skrócie energii która jest dostarczona do budynku lub mieszkania – czyli po prostu energii za którą płacimy rachunki. Określona jest symbolem Ek i wskazuje jakie jest jej łączne jej zużycie na 1 m2 powierzchni ogrzewanej w roku (w kWh)
Znając cenę nośników energii (energia elektr, węgiel, gaz, drewno) oraz ich wartość opałową możemy obliczyć koszty ogrzewania i przygotowania ciepłej wody (str. 4 świadectwa).
Kluczowym jednak wskaźnikiem jest wskaźnik energii pierwotnej Ep czyli energii pozyskiwanej bezpośrednio ze wszystkich zasobów naturalnych (np. kopalnych) il nr 1 pkt 3. W uproszczeniu: wszystkie elementy związane z energooszczędnością jak i z problematyką klimatyczną są zawarte w tym wskaźniku. Wskaźnik EP określa roczne zapotrzebowanie budynku na nieodnawialną energię pierwotną, które odnosi się do 1 metra kwadratowego powierzchni pomieszczeń o regulowanej temperaturze powietrza
Wartość tego wskaźnika obowiązuje jak w tabeli dla budynków/mieszkań oddanych do użytkowania od 1 stycznia 2021
Wynika stąd że od początku 2021 r wskaźnik ten nie może być wyższy jak 70 kWh/m2x rok dla domów jednorodzinnych i 65 kWh/m2x rok dla mieszkań oddawanych do użytkowania od 1 stycznia 2021 r.. Jeśli jest większy to znaczy że budynek lub mieszkanie nie spełnia warunków technicznych i nie powinien być oddany do użytkowania a tym bardziej nie może być przedmiotem sprzedaży deweloperskiej.
5.
Trzeba też pamiętać iż dodatkowo muszą być spełnione warunki współczynnika przenikalności cieplnej dla wszystkich przegród budowlanych (ścian, dachów, stropów, okien, drzwi, podłóg na gruncie)
Są one przedstawione na 2 stronie świadectwa – il nr 3 pkt 1
We wszystkich budynkach mieszkalnych i mieszkaniach nie może on być wyższy jak współczynnik określany mianem Wymagany .

Wszystkie niezgodności otrzymanego Świadectwa mogą i powinny być przedmiotem słusznych, zasadnych i skutecznych roszczeń wobec dewelopera.



Jerzy St. Sztorc

Polacy na wyścigi kupują pompy ciepła. W tym roku sprzedaż tych urządzeń będzie rekordowa, Powód? - drożejące koszty ogrzewania tradycyjnego.
Jak to działa?
Faktyczna sprawność wszystkich tradycyjnych urządzeń grzewczych jest zawsze mniejsza od 1.
Oznacza to, że z powodu strat w procesie spalania zawsze otrzymamy mniejszą ilość ciepła/energii niż w dostarczonym paliwie. To znaczy, że z dostarczonej energii w ilości 1 kWh otrzymamy mniej niż 1 kWh energii cieplnej
W przypadku pomp ciepła sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Pompy ciepła, poza energią elektryczną włożoną w napęd sprężarki, w swojej pracy wykorzystują darmową i odnawialną energię odzyskaną z powietrza atmosferycznego lub z ciepła uzyskanego z wierconych studni. Co bardzo istotne, ilość energii cieplnej odebranej z powietrza lub z studni jest kilkukrotnie wyższa od zużytej energii elektrycznej. Czyli z włożonej energii elektr w ilości 1kWh otrzymamy od 2 do 5 kWh energii cieplnej, czyli wielokrotnie więcej. Zatem, ile razy więcej energii uzyskujemy w procesie ogrzewania od ilości energii elektrycznej zużytej w tym procesie tym większa wartość współczynnika COP, tym oszczędniej pracuje nasze urządzenie, czyli zużywa mniej energii elektr.
W dużym skrócie: płacimy za 1 kWh a uzyskujemy od 2 do 5 KWh energii cieplnej
Jednak zakup i montaż tego typu urządzenia może jednak przynieść wiele przykrych niespodzianek w tym także taką, że pomimo wydania co najmniej kilkudziesięciu tysięcy złotych w domu nadal będzie zimno a opłaty za energię elektryczną wzrosną niepomiernie
Dlaczego tak się może stać?
Oto kilka najczęściej stwierdzanych, powszechnych błędów:
- może się okazać, że nasza istniejąca instalacja c.o. (szczególnie ta z grzejnikami) jest nieprzystosowana do współpracy z pompą ciepła np. dlatego że była zaprojektowana dla parametrów pracy 75/65 st. lub wyższej a z pompy ciepła możemy otrzymać max 65 st. C na zasilaniu instalacji co.
- uproszczone obliczenie potrzebnej mocy grzewczej (zwykle dokonują je montażyści lub sprzedawcy pompy), może być błędne z powodu nie wzięcia pod uwagę wszystkich czynników występujących w danym budynku, w jego lokalizacji i położeniu w danej strefie klimatycznej. Często jest tak iż budowę domu powierza się „ekipom” budowlanym które projekt techniczny traktują dość dowolnie lub inwestor w dobrej wierze dokonuje zmian w konstrukcji stosując inne lub tańsze materiały budowlane lub stolarkę otworową. Budynek może być bardzo nieszczelny (wysoka infiltracja powietrza zew) itp.
- bywa też tak że uproszczone szacunki potrzebnej mocy pompy ciepła „powiększa się na wszelki wypadek” co skutkuje niepotrzebnym zwiększeniem kosztów jej zakupu. Najczęściej jednak zdarza się, że dobrana moc pompy jest za mała.

Jak uniknąć błędów?
Kluczową sprawą jest dokonanie szczegółowych obliczeń obrazujących zapotrzebowanie na ciepło dla danego domu lub lokalu, ponieważ istniejące uproszczone metody nigdy nie gwarantuję właściwego doboru pompy ciepła ani też nie wskazują innych czynności optymalizujących koszty jej zakupu.
Szczegółowe obliczenia obejmują wyznaczenie min in straty ciepła przez wszystkie przegrody budowlane każdego z pomieszczeń budynku, roczne zapotrzebowanie na ciepło potrzebne do utrzymania określonej temperatury w poszczególnych pomieszczeniach a także uwzględnienie strat ciepła przez wentylację, zyski wewnętrze i zewnętrzne (słońce) z uwzględnieniem przerw w ogrzewaniu lub obniżenia nocnego temperatury itp.
Wszystkie te dane uzyskamy po pełnym i prawidłowym wykonaniu charakterystyki energetycznej budynku. (Norma PN-PE ISO13790)
Do tych danych należą:
- stwierdzenie opłacalności zastosowania konkretnej pompy ciepła wyrażone współczynnikiem SPBT
który wskazuje w jakim czasie (w latach) zwrócą się poniesione nakłady inwestycyjne z osiągniętych oszczędności energii
- wskazanie możliwości wykonania opłacalnych ekonomicznie i możliwych technicznie ulepszeń w budynku skutkujących zmniejszeniem potrzebnej energii do ogrzewania a tym samym obniżeniem kosztów zakupu pompy o niższej mocy. Często się zdarza, że wykonanie niektórych ulepszeń (np. ocieplenie stropu) które kosztują ok 5 tys. zł pozwala zaoszczędzić na zakupie pompy ciepła prawie 10-15 tys. zł
- wskazanie innych nieprawidłowości np. związanych z wentylacją lub brakiem komfortu cieplnego mieszkańców.

Wykonanie audytu energetycznego przez doświadczonego audytora z uprawnieniami gwarantuje inwestorowi swojego rodzaju bezpieczeństwo podczas inwestycji za ponad kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Koszt audytu energetycznego budynku jednorodzinnego jest zależny od jego wielkości oraz posiadania kompletnej dokumentacji projektowej i wacha się zwykle w granicach od 1 – 3 tys. zł netto

O celowości zainwestowania w pompę ciepła decydują przede wszystkim prawidłowe obliczenia.
Wadliwe zaprojektowanie lub wykonanie instalacji z pompą ciepła spowoduje, że nawet najlepszej klasy pompa może pracować bardzo nieefektywnie, nie przynosząc obiecanych korzyści użytkowych i znacznie zwiększyć zużycie energii elektrycznej (podobnie zresztą jak jej nieprawidłowa eksploatacja).

Najczęściej spotykanym i zarazem najdroższym błędem jest dobór pompy ciepła w oparciu o szacunki a nie profesjonalne obliczenia dla konkretnego budynku przeprowadzone przez audytora energetycznego lub projektanta.

Szacowanie i dobór mocy pomp ciepła bez fachowych obliczeń
Konieczne obliczenia to obliczenia OZC, czyli obliczenia zapotrzebowania ciepła budynków zgodnie z normą PN-EN 12831. Można je zlecić firmie projektowej lub audytorskiej. Obliczenia te obejmują również audyt energetyczny budynku, który dodatkowo zawiera postulaty związane z jego opłacalną ekonomicznie termomodernizacją – o czym mowa w dalszej części artykułu.
W tym miejscu warto wskazać na jeden z przykładów najlepszych praktyk w zakresie doboru mocy pomp ciepła z rynku polskiego. Jeden z wyłącznych dystrybutorów pomp ciepła jako warunek gwarancji i sprzedaży urządzeń wymaga właśnie wykonania obliczeń OZC.
Koniecznie należy też wziąć pod uwagę możliwości termomodernizacji budynku.
Dzięki wykonaniu termomodernizacji dla typowego, istniejącego domu jednorodzinnego o pow. 160 m2 do współczesnego standardu (WT 2021). spadnie obciążenie cieplne o 50% a tym samym spadnie cena zakupu pompy ciepła o niższej mocy a także spadnie znacząco zużycie energii elektrycznej do jej zasilania.

Obniżenie zapotrzebowania ciepła budynku przez zamontowanie okien lepszej klasy, dobrą izolację ścian, poddasza oraz zastosowanie wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła często obniża znacznie koszty inwestycji w pompę ciepła i dolne źródło ciepła. Koszt zakupu i wykonania dodatkowej izolacji ścian czy poddasza na początkowym etapie inwestycji jest niewielki, a korzyści mogą być kilkakrotnie większe. Przykładowo zwiększenie grubości izolacji ścian o dodatkowe 5 cm podczas budowy domu o powierzchni ogrzewanej 200 m2 to dodatkowy koszt zaledwie około 1000 zł (mniej więcej 1 zł za 1 cm izolacji na 1 m2). Również wybór cieplejszych okien trójszybowych to obecnie wzrost wydatków na poziomie około 20% w stosunku do standardu. Po stosunkowo mało kosztownym zwiększeniu izolacyjności domu podczas jego budowy, można było zastosować o 30-40% mniejszą moc pompy ciepła i zarazem mniejsze dolne źródło. Obniżało to koszty inwestycji łącznie nawet o kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych. Takie dokładne wyliczenia i wskazanie ich opłacalności ekonomicznej zawiera audyt energetyczny budynku.

Przewymiarowanie mocy pompy
Bardzo często zdarzają się przypadki przewymiarowania mocy pompy ciepła, które prowadzą do tzw. taktowania (częstych załączeń) i krótkich czasów pracy sprężarki. Oznacza to krótkie okresy pracy ze stosunkowo niską efektywnością. Gdy dla budynku określi się zbyt duże zapotrzebowanie ciepła na potrzeby c.o. i zbyt wysoką wymaganą moc grzewczą dla c.o., będzie to skutkować nadmiernie wysoką temperaturą zasilania w instalacji. Ten wzrost temperatury zasilania centralnego ogrzewania o 1 °C powoduje spadek COP o 1,5-4%, a zarazem wzrost zużycia energii elektrycznej. Optymalny dobór pompy ciepła to taki, który zapewni najwyższą efektywność jej sprężarki przy pracy pompy ciepła w przedziale temperatury zewnętrznej od +5°C do -10°C.
W nowym domu
Warto pamiętać, o tym, że moc pompy ciepła dobiera się do projektowych warunków eksploatacyjnych i typowej eksploatacji instalacji centralnego ogrzewania w budynku mieszkalnym. W nowych domach, w pierwszych latach eksploatacji, można się liczyć ze zwiększonym zużyciem ciepła ze względu na konieczność usuwania nadmiaru wilgoci z budynku. Takie „suszenie” budynku zwiększa zużycie ciepła o ok. 35% w pierwszym roku eksploatacji. Ustalenie oczekiwań klienta co do utrzymywanej temperatury pomieszczeń jest bardzo ważne. Zwiększenie tej temperatury o 2 °C, np. z 20°C na 22°C, wiąże się w nowych budynkach nawet z 20% wzrostem zużycia ciepła. Uwzględnienie kwestii zwiększonego zużycia ciepła w pierwszych kilku sezonach eksploatacji nowego budynku oraz oczekiwań inwestora co do utrzymywania wyższej niż 20°C temperatury w budynku może się wiązać z istotnym zwiększeniem kosztów eksploatacyjnych, ale i także z koniecznością zwiększenia dolnego źródła pompy ciepła – nawet o 50%.
Inne typowe błędy mające wpływ na koszty inwestycyjne a potem eksploatacyjne:
- Zbyt wysoko ustawiona krzywa grzewcza obiegu
Skutki złego ustawienia krzywej grzewczej (za duże pochylenie) dla obiegu grzewczego instalacji ogrzewania podłogowego oznacza za wysoką temperaturę zasilania wody grzewczej o około 3-4 °C i wzrost zużycia prądu przez sprężarkę pompy ciepła o około 9 do 12%. W sumie powoduje to aż o 33% większe zużycie prądu przez sprężarkę pompy ciepła niż w przypadku poprawnie ustawionej krzywej grzewczej.
- Brak wyrównoważenia hydraulicznego instalacji c.o.
Brak wyrównoważenia instalacji c.o. może powodować obniżenie temperatury w niektórych pomieszczeniach budynku, przez co konieczne będzie zwiększanie zadanej temperatury w regulatorze. W rezultacie dojdzie do przegrzewania innych pomieszczeń oraz do nadmiernego wzrostu temperatury zasilania c.o. Tymczasem przyrost temperatury w pomieszczeniu o każdy 1 °C zwiększa koszty ogrzewania o około 4 do 10%,
- Straty i zyski wentylacji
Zbyt wysoka założona wartość współczynnika wymiany powietrza (prawidłowo 0,5) wynosząca 0,7 czy nawet 1,0 (zakładana przez niektórych projektantów) powoduje dobór zbyt dużej mocy pompy ciepła. Również w przypadku zastosowania wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła panuje powszechny zwyczaj przewymiarowania, nawet dwukrotnego, wydatków strumieni powietrza. Prawidłowe obliczenie powoduje obniżenie kosztów inwestycji w pompę ciepła w przybliżeniu prawie 70% kosztów wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła.

W artykule wykorzystano dane zaprezentowane przez Piotra Lachmana z Port PC