NAWET W NAJELPSZEJ OKOLICY, BYWAJĄ KŁOPOTLIWI SĄSIEDZI. CO WTEDY?

Co to są immisje ?

Z artykułu 144 KC wynika iż często określone działania właściciela na jego nieruchomości mogą mieć wpływ na korzystanie z innej nieruchomości. Zależnie od tego jaki charakter przyjmą te działania będziemy mieli do czynienia bądź z immisjami bezpośrednimi bądź pośrednimi.
Te pierwsze charakteryzują się bezpośrednim naruszeniem cudzej własności np. skierowanie za pomocą rynny wody deszczowej bezpośrednio na cudzą nieruchomość. Jak wskazuje się powszechnie w doktrynie immisje bezpośrednie są zawsze zakazane i stosuje się wobec nich roszczenie negatoryjne z art. 222 §2 k.c. bez jakichkolwiek ograniczeń występujących w art. 144 k.c. (do działań określanych jako immisje bezpośrednie art. 144 k.c. nie ma zastosowania).
Immisje pośrednie zaś wynikają w sposób naturalny z korzystania z nieruchomości (nie są celowe). Są to np. hałas powstały w okolicznym tartaku, czy nieprzyjemny zapach pochodzący ze spalarni śmieci.

W doktrynie powszechne są następujące podziały immisji pośrednich:

-immisje pozytywne i negatywne
W pierwszym przypadku będą to wszelkie hałasy, zapachy, wibracje, fale elektromagnetyczne szkodliwe dla zdrowia i wszelkie inne cząsteczki materialne i rodzaje energii Jako przykład immisji negatywnych można wskazać zasłanianie światła przez budynek

-immisje materialne i niematerialne
Immisje niematerialne polegają na negatywnym oddziaływaniu na psychikę. Należy zaznaczyć iż również immisje materialne będą niekiedy miały, w przypadku ich długotrwałego istnienia, pośredni wpływ na psychikę np. cyklicznie powtarzający się hałas w godzinach nocnych. Część środowiska naukowego uważa, że do zakresu zastosowania art. 144 k.c. nie należy włączać immisji niematerialnych gdyż do ochrony przed nimi powinno się stosować art. 23 i 24 k.c. ( ochrona dóbr osobistych)

Art. 144 k.c. dotyczy nieruchomości sąsiednich. W myśl art. 46 k.c. nieruchomości to przede wszystkim grunty. Mogą nimi być na mocy przepisów szczególnych także budynki i lokale i w takiej sytuacji również do nich może być stosowany art. 144 k.c. Ważne jest również zdefiniowanie pojęcia nieruchomość sąsiednia. W potocznym znaczeniu jest to nieruchomość granicząca z inną. Jednakże jest niewystarczające. Od właściwego zaliczenia danej nieruchomości jako sąsiedniej w stosunku do nieruchomości zakłócającej korzystanie z niej zależy czy jej właściciel uzyska legitymację czynną do dochodzenia roszczenia z art. 222 § 2 k.c. Reasumując za nieruchomość sąsiednią należy uznać każdą, która znajduje się w obrębie szkodliwego wpływu.
Komentarz do art. 144 KC - Immisje w stosunkach sąsiedzkich

art. 144 KC
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

A. UWAGI OGÓLNE DO PRZEPISU
Przepis ten statuuje obowiązek znoszenia oddziaływań wychodzących z nieruchomości sąsiednich i tym samym decyduje o istnieniu lub nieistnieniu roszczenia negatoryjnego z art. 222 § 2 KC.
Postuluje się także aby art. 144 KC decydował także o bezprawności oddziaływań na środowisko, o której mowa w art. 323 ust. 1 PrOchrŚrodow. Konsekwentnie więc powinno się przyjąć, że może być on okolicznością wyłączającą bezprawność roszczeń deliktowych opartych na zasadzie winy (art. 415 KC i inne). Nie ma natomiast zastosowania w systemie roszczeń opartych na zasadzie ryzyka (w szczególności art. 435 KC), gdyż w tych regulacjach bezprawność nie jest przesłanką odpowiedzialności.

B. OKOLICZNOŚCI RODZĄCE OBOWIĄZEK TOLEROWANIA IMMISJI
Obowiązek tolerowania ingerencji w prawo własności wynikający z art. 144 KC zachodzi wówczas, gdy mamy do czynienia z oddziaływaniem pomiędzy nieruchomościami sąsiednimi.

1. Sąsiedztwo nieruchomości
Nieruchomości muszą pozostawać w sąsiedztwie. Nieruchomość sąsiednia to jednak nie tylko nieruchomość bezpośrednio granicząca z tą, na której dokonuje się działań, ale i ta nieruchomość, która wprawdzie nie ma z nią bezpośredniej styczności ale na której są odczuwalne oddziaływania

2. Imisje pośrednie
Art. 144 KC obejmuje tylko imisje pośrednie, gdyż imisje bezpośrednie są zakazane na mocy art. 140 KC. Imisje pośrednie stanowią uboczny skutek działalności właściciela, do której właściciel jest uprawniony na mocy art. 140 KC.
Spośród imisji pośrednich art. 144 KC obejmuje imisje pozytywne (oddziaływanie wprost na nieruchomość sąsiednią przez imisję substancji lub energii), imisje negatywne (polegające na tamowaniu przenikania na nieruchomość sąsiednią określonych energii, np. światła słonecznego) oraz imisje materialne (gdy następuje przenikanie na sąsiednią nieruchomość cząstek materii – pyłów lub gazów – lub pewnych sił – hałasów i wstrząsów).
Sporne jest natomiast zastosowanie art. 144 do imisji niematerialnych (idealnych), polegających na oddziaływaniu na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej, w szczególności na jego poczucie bezpieczeństwa, estetyki albo niezależności. Większość opowiada się za stosowaniem w tym wypadku art. 23 KC i następne. W sytuacji gdy imisje materialne oddziałują również na sferę psychiczną właściciela nieruchomości możliwy jest zbieg roszczeń z art. 222 § 2 KC w związku z art. 144 KC z roszczeniami z ochrony dóbr osobistych (postanowienie SN z 10.4.2002, IV CZ 29/02 (OSP z 2003 r. nr 4, po. 52)).

3. Brak przekroczenia przeciętnej miary
Obowiązek znoszenia imisji pośrednich trwa tak dopóty, dopóki nie przekraczają one tzw. przeciętnej miary korzystania z nieruchomości. Tą przeciętną miarę ustala się biorąc pod uwagę dwa czynniki:
• społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości oraz
• stosunki miejscowe.

a. czynnik: społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości
Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika przede wszystkim z przeznaczenia nieruchomości wg planów zagospodarowania przestrzennego uchwalonych zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rozporządzenie wykonawcze do tej ustawy (rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 23.8.2007 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego∞) wymienia w załączniku 1 następujące przeznaczenia terenów:
• tereny zabudowy mieszkaniowej,
• tereny zabudowy usługowej,
• tereny użytkowane rolniczo,
• tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej,
• tereny zieleni i wód,
• tereny komunikacji oraz
• tereny infrastruktury technicznej

b. czynnik: stosunki miejscowe
Stosunki miejscowe to czyli aktualnie i przyjęty przez większość sposób używania nieruchomości na pewnym terenie
Powstaje pytanie o skutki braku planu zagospodarowania przestrzennego, co jest sytuacją nader często jeszcze spotykaną. W takim wypadku powinien być rozstrzygający faktyczny charakter obszaru, na którym położone są nieruchomości, określony przez rzeczywisty sposób użytkowania nieruchomości położonych na jego obszarze przez większość osób go zasiedlających.


Jerzy St. Sztorc